大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子，这个场景何其熟悉。在当年6月份的股市也出现过，当普通人都在讨论一个事情了，悲剧可能要开始。

不是说投资房子绝对赚不到钱，但难度已经很高了。很多人都有一个错误的思维，觉得自己买了一个房子，不管涨跌，都有个实物在那里，不吃亏。

投资房产是个大事，大家要多多做功课。

房地产的本质和规律

房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。

经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转：

1、促就业

2、控通胀

3、保障金融系统的安全

明白了上面的情况，很多房产乱象就有了合理的注解。

房产短期走势主要由首付比例、利率、房产政策决定；长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市，是绝对不适合投资房产的。

选定城市之后，如何选择区域和小区，就成了重中之重。

一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部、金融企业、保险企业、咨询企业、传媒企业等,这些企业效益好，员工工资比较高。

一般情况下，CBD企业的高管喜欢在企业附近居住，中高层一般买在5站左右地铁通达的地方，普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。

房产投资可以根据自己的资金情况，按照上述规律选房买房，一般都能保值增值，如果小区边上有个不错的学校，就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。

投资房产有些基本的原则

你的房子在主流社会成员的购买范围中，CBD企业员工、政府工作人员、好的高新区工作人员是主流社会成员的代表，大部分社会财富集中在他们手上。

你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:

看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子，近郊的房子一定要选择有学校配套的。

白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.

大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。

2007年全球金融危机是楼市分水岭

2007年全球金融危机之前出口经济快速发展，大家生活水平大幅提高，对房产需求很大，导致房子供不应求，价格上涨。

但价格始终在合理范围内，因为2007年全球金融危机之前，没有太多的投资投机。

原因如下:

1.出口工业比房地产挣钱，很多钱优先进入制造业领域。

2.就业不错，政府没有必要通过放水进行基建，解决就业问题。

2007年全球金融危机之后，出口遇阻，高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条，导致社会出现大批失业人员。

在稳定压倒一切的情况下，政府开始放水投资基建，同时鼓励房地产购买，毕竟房市还是供不应求。

随着买家的加大，房价开始上涨，产生了赚钱效应，制造业由于不如以前好赚钱，纷纷进入房地产，基建放的水最终也流到了房地产，引起了房市一波一波的上涨。

本轮房价上涨的原因

中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购，导致大城市需求萎缩，相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了，这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的，三四线城市的供应是增加的。

各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房，很多房子不但没有涨价，还跌价，最可悲的是有价无市，认错的机会都不给。

最最可悲的是大城市经过2013，2015，2016年的大涨，房价又翻了几倍。

现在房地产市场又在挖第二个坑，那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房，这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉，卖不掉，住不了的窘境，多少人又得血本无归。

2014年9月，2015年3月，国家出台宽松政策，放松了大城市限贷限购，大城市积压的自住需求一下子爆发出来。

由于供应没跟上，导致供不应求，价格开始上涨，产生赚钱效应，更多的投资投机资金开始进入房地产，特别是2015年6月股市开始暴跌，大量资金由股市转战房市，价格进一步被推高。

这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房，随着时间的推移，大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求，然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。

一线：北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。

二线：随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。

三线：不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。

如果大家明白了这次房价大涨的原因，接下来的投资就会进退有据，不会掉到坑里。

地王对供需双方的影响：

1、二手房卖方：地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价。

2、开发商：开发商虽然拍了地，但由于价格比较高，近期不会开发，不产生实际供应量。

3、买方：买涨不买跌，继续买入，价格逐步走高，随着价格走高，有效需求减少，最后供大于求，价格调整。

综上所述，地王会加快赶顶的速度。